本期我們將近期諾亞財富與另類投資領域巨擘博楓資產董事總經理布萊恩·金斯敦（Brian Kingston）的獨家對話，精選分享於您。本次會議由博楓的財富管理部門Brookfield Oaktree Wealth Solutions共同舉辦。

來自加拿大的博楓資產管理公司Brookfield Asset Management Inc.（BAM）創始於1899年，至今已擁有百餘年歷史。在房地產、可再生能源、基礎設施和私募股權領域的管理和運營歷史已超過120年；在管資產約為8500億美元，是世界上最大的資產管理公司之一，重新定義了另類投資領域。

在這篇分享中，我們根據9月歌斐國際私募一級基金部總經理尹灝與博楓資產董事總經理布萊恩·金斯敦（Brian Kingston）的深度交流，精選部分問答內容，為您獨家帶來實物資產投資機會的前瞻展望。

Q：房地產市場的調整是否結束，是不是可以開始佈局？

博楓資產：這個問題不太好回答，因為地產價格受制於利率，高利率會降低房地產的資本化率，而美國現在處於加息週期，地產市場交易萎縮，價格下跌。

不過好消息是現在美聯儲的緊縮週期已經進入尾聲，交易量也開始慢慢恢復，我們認為重新開始考慮投資房產的黃金時間已經臨近了——可能是未來2周，或者是幾個月時間——雖然具體時間不確定，但現在可以開始關注地產市場了。

Q：如果美國經濟不穩，出現消費萎靡，地產市場是否會出現基本面驅動的第二波下跌？

博楓資產：當前地產市場和2008年次貸危機時的主要區別在於，08年那時的房屋空置率很高，而現在由於高利率環境，地產商借錢成本很高，供給沒有氾濫，即便未來美國進入一個小幅的經濟衰退，地產價格在基本面驅動下跌之後也會快速反彈，因為沒有過剩的供給。

而且美國也推出了一些財政刺激計畫，推動基礎設施建設，只不過當前這部分撥款還沒有到位，一旦計畫真正落地執行，會為地產市場注入活力。

Q：對於房地產投資的幾個細分類別具體怎麼看？從多戶型公寓開始，未來多戶型公寓是否還是好的資產類別？

博楓資產：多戶型公寓在不同的都市的情况也各有不同，比如美國有所謂的陽光帶，人口會湧入這些區域，囙此當地租金此前也大漲了一波。

前幾年大家都在陽光帶買房，新建房屋也比較多，現時市場已經趨於理性，所以我們認為現在是關注這些地區多戶型公寓投資的時候了，比如奧斯丁地區，這裡有很多科技公司，人才還在持續湧入，但地產價格較此前已經有所回落。

比如我們3年前想購買的一個物業，當時被其他買家買走了，但是當前他們又想要出售了，而且價格比3年前低25%（這也是美國商業地產這2、3年的平均跌幅）。

Q：下麵我們聊聊商業地產的第二個細分類別——資料中心，當前這個細分領域異常火爆，你們是怎麼看資料中心的投資價值？

博楓資產：我們10年前就開始投資資料中心，現在是全球最大的資料中心投資者，我們把這些投資歸入基建類別，我們把數據看作是一種商品，而現在世界上最炙手可熱的商品就是數據，在AI快速發展的當下，資料中心的重要性也越發凸顯，適合作為分散投資組合的一個組成部分。

不過從供需角度來看，資料中心的供給已經過熱，所以建議大家謹慎看待資料中心的投資機會。雖然現在AI領域的發展使得資料中心的需求也在增長，長期來看可以消化掉這些過剩的供給，但從投資角度，短期還是要小心，別在高位進場。

Q：下一個問題是關於工業物流，這也是商業地產的重要細分領域，在去全球化的趨勢下，很多製造業回流美國，對工業物流的需求大增，但是我們觀察到博楓在這個領域沒有太多配寘，不知道這個觀察是否正確，請問是什麼原因？

博楓資產：其實我們的全球機會旗艦策略中，有40%的持倉都集中在工業物流投資，我們在歐美亞持有超過4000萬平方尺的工業物流用地。

過去10年，電商業的快速發展使得工業物流需求的激增，你剛才提到製造業的回流也新增了工業物流的需求，所以未來我們也非常看好這個領域的投資機會。

Q：如何看待房地產和基建投資的區別？你認為哪一種投資更好？

博楓資產：兩類資產都是很好的投資品，實物資產是取代傳統固收類債券投資的品種，區別在於基建投資與通脹更直接掛鉤，長期合約中都有與通脹相關的條款；而地產是間接與通脹掛鉤，因為通脹上升的時候租金會上升。

總的來說，兩者都有抗通脹的效果，都是很好的投資。我們認為房地產和基建投資的底層邏輯是一致的，都是需要巨大的初始投資，然後提供長期穩健的現金流。

當然基建投資的長期現金流更加穩定，而房地產受到短期經濟週期運行的影響較大，當市場週期不好，你可能想要更穩定的長期現金流，但是週期上行的時候，地產會提供更好的回報，所以我們認為兩類資產都可以配寘，主要是取決於投資者的風險偏好和資金久期。

在這一期的諾亞財富GPTalk中，通過與博楓資產董事總經理布萊恩·金斯敦（Brian Kingston）的深度對話，我們得以一窺全球另類投資領域的領軍者如何在房地產、資料中心和工業物流等實物資產領域進行前瞻性的佈局。在房地產市場調整中，博楓資產看到了重新開始考慮投資的黃金時機，並強調了關注不同都市的具體情況。對於資料中心和工業物流等細分領域，博楓資產展示了其在全球範圍內的廣泛佈局和深入洞察。最後，京斯頓強調了房地產和基建投資在抗通脹和提供長期穩健現金流方面的共通之處，建議投資者根據自身風險偏好和資金久期進行配寘。